永政發〔2020〕38號 關于印發《永靖縣商品房預售資金 監管辦法（試行）》的通知

各鄉（鎮）人民政府，縣政府有關部門，中央、省、州在永有關單位：

《永靖縣商品房預售資金監管辦法（試行）》已經縣政府研究同意，現印發給你們，請結合各自實際，認真抓好貫徹落實。

 

 

永靖縣人民政府                              

2020年5月6日                               

 

 

永靖縣商品房預售資金監管辦法（試行）

第一章  總 則

第一條  為了規范商品房預售資金監督管理，維護商品房交易雙方合法權益，促進房地產市場健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》和《城市商品房預售管理辦法》等法律、法規、規章及相關規定，制定本辦法。

第二條  本縣行政區域內商品房預售資金的收存、支出、使用及其監督管理，適用本辦法。

本辦法所稱的商品房預售資金，是指房地產開發企業將其開發的商品房在竣工驗收備案前出售，由購房人按商品房預售合同約定支付的定金、首付款、購房貸款以及其它形式的全部購房款。

本辦法所稱預售人，是指依法取得《商品房預售許可證》進行商品房預售的房地產開發企業。

本辦法所稱預購人，是指購買預售商品房的單位或者個人。

第三條  縣房地產行政主管部門負責本行政區域內商品房預售資金的監管。

第四條  商品房預售資金監管，遵循“專戶專存、專款專用、全程監管、節點控制”的原則。

第五條  商品房預售資金監管期限，自取得《商品房預售許可證》開始，至取得房地產開發項目竣工綜合驗收備案證明文件終止。

第六條  縣房地產行政主管部門應當建立健全以樓盤表為索引的商品房預售管理信息系統（含商品房預售許可、預售合同網簽備案、預售資金監管等模塊），實現預售資金監管信息化、自動化。

第二章 監管銀行及賬戶

第七條  具備資金監管安全規范運行所需的金融管理業務能力及網絡技術條件的商業銀行，可以列入商品房預售資金監管合作銀行(以下簡稱監管銀行)名錄，配合開展商品房預售資金監管業務。

第八條  縣房地產行政主管部門與監管銀行在簽訂商品房預售資金監管金融服務協議后，提供相應的金融服務，并與商品房預售管理信息系統對接，實現信息互通共享，確保業務辦理連續、安全、便捷。

第九條  房地產開發企業申請商品房預售許可前，由縣房地產行政主管部門指導房地產開發企業公平選擇幾家監管銀行名錄內的商業銀行，按照一次商品房預售許可申請對應賬戶的原則，開立商品房預售資金監管專用賬戶(以下簡稱監管賬戶)，并在確立監管銀行后報縣房地產行政主管部門備案。監管賬戶應當按項目開立，并簽訂商品房預售資金監管協議；未開立監管賬戶的，縣房地產行政主管部門不得核發《商品房預售許可證》。

第十條  商品房預售資金監管協議主要包括下列內容：

（一）當事人的名稱、地址；

（二）監管項目的名稱、坐落位置；

（三）監管賬戶名稱、賬號；

（四）監管項目范圍；

（五）監管資金使用節點；

（六）監管資金的收存、支出、使用方式；

（七）違約責任；

（八）爭議解決方式。

第十一條  預售人應當將商品房預售資金監管相關規定告知預購人，將監管銀行、監管賬戶等信息在商品房銷售場所顯著位置公示，并在商品房預售合同中予以明確。

第十二條  預售人需變更監管銀行、企業名稱、監管賬號、開戶范圍、項目名稱等相關信息的，應當到縣房地產行政主管部門、監管銀行辦理相關變更手續。

第十三條  購房人貸款購買商品房的，其貸款資金由貸款銀行或住房公積金管理部門委托銀行在貸款發放后直接劃轉至監管賬戶，嚴禁私自留存或劃轉至其它賬戶。

第十四條  預售人申請《商品房買賣合同（預售）》備案時，商品房預售資金（不含待發放的按揭貸款或分期付款首期款以外的購房款）應已交存至監管賬戶。

第十五條  監管銀行要根據貸款發放的一般周期，密切監控購房貸款入賬情況。對明顯超出一般貸款發放期限的，要及時反饋。

第三章 預售資金收存

第十六條  商品房預售資金原則上應當全部存入監管賬戶，房地產開發企業不得直接收存房價款。

第十七條  預售人與預購人簽訂商品房預售合同后，應當盡快進行商品房預售合同網簽，同時根據合同相關約定，預售人向預購人出具《商品房預售資金監管收存通知單》。預購人憑《商品房預售資金監管收存通知單》將預售資金存入監管賬戶后，縣房地產行政主管部門按規定辦理商品房預售合同備案。

預購人申請按揭貸款（含商業貸款和住房公積金貸款）的，預購人將首付款存入監管賬戶，并書面委托貸款銀行將發放的按揭貸款足額轉入監管賬戶。

第十八條  監管銀行收到預購人交存和貸款銀行轉入的房價款后，向預購人出具《商品房預售資金監管收款憑證》，并將信息傳至縣房地產行政主管部門。

《商品房預售資金監管收款憑證》內容包括但不限于：商品房預售合同編號、監管銀行、監管賬戶、預購人資金結算個人賬戶、預售資金總額、本次交存數額、累計交存數額、交存時間等。

第四章 支出和使用

第十九條  商品房預售資金監管標準，是指商品房預售項目自批準預售的工程節點開始，到完成建筑安裝和區內配套等工程建設、達到竣工綜合驗收條件所需的單位建筑面積費用；實行商品住宅全裝修的，還應當將裝修費用計算在內。商品房預售資金監管標準，由縣房地產行政主管部門組織相關專業機構結合區域、建筑結構、用途等因素綜合測定，并定期調整公布。

商品房預售資金監管額度，是指批準預售的商品房面積與商品房預售資金監管標準的乘積，由縣房地產行政主管部門核發《商品房預售許可證》時確定，并在商品房預售資金監管協議中予以載明。

第二十條  商品房預售資金進入監管賬戶后，當資金總額達到既定監管額度后，預售人方可自行提取監管額度以外的資金，并優先用于預售項目工程建設。

第二十一條  縣房地產行政主管部門要優化商品房預售監管資金的核撥流程，保證及時用于商品房預售項目工程建設。

第二十二條  商品房預售資金監管按照工程建設進度一般分為4個控制節點，分別為建成層數達到規劃總層數一半、主體結構封頂、單體竣工驗收合格、竣工綜合驗收備案。

監管資金留存比例，是指監管賬戶中的資金余額占商品房預售資金監管額度的百分比。當建成層數達到規劃總層數一半時，監管資金留存比例為50%；當主體結構封頂時，監管資金留存比例為30%；當單體竣工驗收合格時，監管資金留存比例為20%；當取得房地產開發項目竣工綜合驗收備案文件時，監管終止。

對于高層、超高層或者大體量建筑，可以增加1-2個控制節點，但監管資金留存比例不得突破上述規定。

第二十三條  預售人申請使用商品房預售資金監管額度以內的資金，應當按照工程建設進度控制節點提出用款申請，并不得突破本辦法第二十二條規定的監管資金留存比例。預售人應當如實填寫、提交以下材料，并對材料的真實性負責：

（一）企業用款申請表及承諾書；

（二）工程建設進度相關證明材料及影像資料；

（三）監管賬戶對賬單；

（四）授權委托書及受托人身份證復印件；

（五）預售人已經向施工單位、材料設備供應單位或者供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位撥付款項的，提供付款證明；預售人擬向上述單位撥付款項的，提供對方指定的銀行賬戶；

（六）法律、法規規定的其它文件材料。

第二十四條  根據全縣房地產市場狀況及調控需要，從嚴掌控新建商品房預售許可條件，鼓勵推行現房銷售，提高商品房預售許可條件，并合理確定商品房預售資金監管標準、監管額度、控制節點及監管資金留存比例。

第二十五條  預售人申請提取商品房預售資金監管額度以內的資金，縣房地產行政主管部門應當自受理之日起5個工作日內完成審核，并進行必要的現場查勘。符合使用條件的，出具《商品房預售監管資金撥付備案表》；不符合條件的，出具不予撥付通知單。

《商品房預售監管資金撥付備案表》中應當明確資金撥付額度及方向。預售人按照本辦法第二十三條（五）的規定提供付款證明的，明確將相應額度的資金撥付至預售人指定的銀行賬戶；提供擬付款證明的，明確將相應額度的資金撥付至施工、材料設備供應或者專業經營單位指定的銀行賬戶。

第二十六條  監管銀行應當按照《商品房預售資金監管撥付備案表》撥付相應款項，與商品房預售管理信息系統實現信息互通共享的，應當同時核對電子信息。

第五章 終止和解除

第二十七條  預售人取得房地產開發項目竣工綜合驗收備案證明文件后，可申請終止商品房預售資金監管，如實填寫、提交以下材料，并對材料的真實性負責：

（一）終止監管申請書及承諾書；

（二）房地產開發項目竣工綜合驗收備案證明文件；

（三）監管賬戶對賬單；

（四）授權委托書及受托人身份證復印件；

（五）法律、法規規定的其它文件材料。

第二十八條  預售人申請終止商品房預售資金監管，縣房地產行政主管部門應當自受理之日起７個工作日內進行審核，并進行必要的現場查勘。符合終止預售資金監管條件的，出具《商品房預售資金監管終止通知單》；不符合條件的，出具不予終止通知單。

第二十九條  監管銀行應當按照《商品房預售資金監管終止通知單》終止監管，與預售管理信息系統實現信息互通共享的，應當同時核對電子信息。

第三十條  預售人和預購人協商一致或者生效法律文書判決解除商品房預售合同的，預售人和預購人可以到縣房地產行政主管部門申請撤銷商品房預售合同網簽備案。縣房地產行政主管部門對撤銷商品房預售合同網簽備案、解除預售資金監管申請進行審核，符合條件和相關規定的，準予撤銷商品房預售合同網簽備案，并出具《商品房預售資金監管解除通知單》。

監管銀行按照《商品房預售資金監管解除通知單》和生效法律文書，將監管資金退回預購人指定的交易資金結算個人賬戶和貸款銀行賬戶。

第六章 法律責任

第三十一條  預售人有下列行為的，縣房地產行政主管部門責令其限期整改，情節嚴重的可暫停其預售合同網簽業務，并依法予以處理：

（一）未按規定將商品房預售資金全部存入監管賬戶的；

（二）變相逃避商品房預售資金監管的；

（三）未按規定使用商品房預售資金的；

（四）提供虛假材料的；

（五）其它違反本辦法或者商品房預售資金監管協議的行為。

第三十二條  監管銀行有下列行為的，縣房地產行政主管部門按照商品房預售資金監管金融服務協議暫停或者終止其監管銀行資格，并由其承擔相應責任，同時通報縣金融管理部門：

（一）未按規定將預售資金存入監管賬戶的；

（二）未經縣房地產行政主管部門同意，擅自支付商品房預售資金的；

（三）擅自截留、挪用或者拖延支付商品房預售資金的；

（四）其它違反本辦法或者商品房預售資金監管協議的行為。

第三十三條  縣房地產行政主管部門和監管銀行工作人員在預售資金監管工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第七章 附 則

第三十四條  本辦法由永靖縣人民政府負責解釋。

第三十五條  本辦法自發布之日起30日后施行。

第三十六條  本辦法有效期2年。